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双集中供地模式迎变******

　　试点两年，双集中的供地方式迎来优化。2月2日，一份落款为自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》(以下简称《通知》)，要求各市、县自然资源部门根据年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，同时，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，这意味着试点两年的双集中供地模式迎来转变。

　　业内分析指出，转变不代表要取消集中供地，更为灵活的供地方式和节奏，将更符合“销售市场活跃-投资拿地活跃”的逻辑。

　　根据形势“调整和优化”

　　《通知》的核心要点是“推进供应信息公开”。《通知》明确，建立拟出让地块清单公布制度，每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期限制。同时，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，这意味着试点两年的双集中供地模式迎来转变。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，建立拟出让地块清单公布制度实际上是对过去集中供地模式的修正。2022年集中供地工作推进中，过于密集的供地，导致房企拿地的准备工作遇到了很多困难，最终导致对于地块的情况掌握不到位，也影响了投资拿地的策略。政策明确了3个月的缓冲期，实际上是希望地块信息为房企和市场所消化，本质上也是希望土地供应工作和市场需求做紧密的对接。

　　在严跃进看来，政策内容不代表要取消集中供地，而是要对集中供地进一步优化，充分体现了供地思路兼顾短期矛盾和中长期制度安排需要。虽然今年1月份各地投资拿地依然比较疲软，但随着“销售市场活跃-投资拿地活跃”的逻辑线更加清晰，后续各类企业依然会有积极拿地的动作。

　　“并非‘取消’，而是根据形势‘调整和优化’。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，集中供地是长效机制，不能因市场低迷就退出。集中供地的本源，一方面是疏通供需双方的信息，引导各方预期，避免抢地导致地价推动房价，导致资金大规模涌入楼市；另一方面是通过对土地合理定价，纠偏地方无序的土地财政行为，并通过强化信心披露和供地规则，倒逼熟地出让，降低开发商拿地无序的成本。

　　部分城市此前已放宽

　　2021年2月，自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。但事实上，此前已有部分城市打破了集中供地次数的限制，改为一年四次或多次的集中供地，更有城市暂停了集中供地模式。

　　据了解，北京、杭州、南京、苏州、无锡等城市于2022年纷纷推出五批次集中供地，武汉在2022年更是上架了六批次集中供地。

　　2022年10月，江西住建厅发文，将持续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。此外，22个试点城市中的长沙也于去年官宣土地推介方式将进行调整，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。2023年开年，天津首次单独挂出1宗涉宅用地。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯在“中指市场形势及企业研究成果分享会”上介绍，回顾2022年22城集中供地来看，计划完成率不足六成。对于2023年土地市场走势，业内人士预计并不乐观。其中，市场热度仍将持续分化，安全应成为今年房企选择城市的重要标准。在土地规则上，各地采取多次分散供地，优化供地条件，降低参拍门槛。

　　李宇嘉指出，集中供地模式是在疫情后开始推的，主要是应对当时高地价及新一轮楼市上涨。同时，从那时开始，也开启了一揽子长效机制建设。当对房企定向去杠杆、要求自有资金拿地，全面打掉“前融”时，通过集中供地(一天内完成十几宗地块出让)控制源头上抢地、诞生高地价的必要性，已下降了很多。但后续商品房市场下行，回款走低，开发商资金链紧张，此时继续沿用集中供地，在很多城市甚至导致大面积流拍，恶化市场预期的同时，此前出让的高价地也无法开发了，甚至计提坏账准备。

　　此次《通知》也明确，各地要将住宅用地近三年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考。要“因城施策”安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。

　　北京商报记者 王寅浩

十问十答｜重磅！全面注册制来了！带来哪些影响？利好哪些板块******

　　文/陈康亮

　　靴子终于落地！

　　1日晚间，中国证监会就全面实行股票发行注册制涉及的《首次公开发行股票注册管理办法》等主要制度规则草案向社会公开征求意见。

　　历时4年之久，至此，全面实行股票发行注册制改革正式启动。作为资本市场关注度最高的“一号工程”，全面注册制的实施意味着什么？哪些细节值得关注？新规将带来哪些影响？利好哪些板块？

　　国是直通车综合官方和权威专家、机构观点，推出“十问十答”：

　　全面注册制是什么？

　　全面实行股票发行注册制的主要标志是：制度安排基本定型，覆盖全国性证券交易场所，覆盖各类公开发行股票行为。

　　在改革思路上，把握好“一个统一”“三个统筹”。“一个统一”，即统一注册制安排并在全国性证券交易场所各市场板块全面实行。“三个统筹”：一是统筹完善多层次资本市场体系；二是统筹推进基础制度改革；三是统筹抓好证监会自身建设。

　　全面注册制是如何“诞生”的？

　　中国人民大学原副校长吴晓求曾指出，2000年之前，中国的股票发行制度是行政审批制。2000年之后推行核准制，核准制与额度制、审批制相比有巨大的进步，开始重视专家在股票发行审核中的作用。

　　2018年11月，官方宣布在上海证券交易所设立科创板并试点注册制，标志着注册制改革进入启动实施阶段。2019年7月22日，首批科创板公司上市交易。

　　此后，党中央、国务院决定推进深圳证券交易所创业板改革并试点注册制，2020年8月24日正式落地。

　　2021年11月15日，北京证券交易所揭牌开市，同步试点注册制。

　　总的看，经过4年的试点，市场各方对注册制的基本架构、制度规则总体认同，资本市场服务实体经济特别是科技创新的功能作用明显提升，法治建设取得重大突破，发行人、中介机构合规诚信意识逐步增强，市场优胜劣汰机制更趋完善，市场结构和生态显著优化，具备了向全市场推广的条件。

　　全面注册制相较此前试点有何升级？

　　整合上交所、深交所试点注册制制度规则，制定统一的首次公开发行股票注册管理办法和上市公司证券发行注册管理办法，北交所注册制制度规则与上交所、深交所总体保持一致。交易所制定修订本所统一的股票发行上市审核业务规则。

　　这次改革的重中之重是上交所、深交所主板。改革后，主板要突出大盘蓝筹特色，重点支持业务模式成熟、经营业绩稳定、规模较大、具有行业代表性的优质企业。相应的，设置多元包容的上市条件，并与科创板、创业板拉开距离。主板改革后，多层次资本市场体系将更加清晰，基本覆盖不同行业、不同类型、不同成长阶段的企业。

　　主板主要服务于成熟期大型企业。科创板突出“硬科技”特色，发挥资本市场改革“试验田”作用。创业板主要服务于成长型创新创业企业。北交所与全国股转系统共同打造服务创新型中小企业主阵地。

　　全面注册制下，股票如何发行审核？

　　在充分听取市场意见的基础上，此次改革对发行上市审核注册机制做了进一步优化。

　　在交易所审核环节：交易所承担全面审核判断企业是否符合发行条件、上市条件和信息披露要求的责任，并形成审核意见。审核过程中，发现在审项目涉及重大敏感事项、重大无先例情况、重大舆情、重大违法线索的，及时向证监会请示报告。证监会对发行人是否符合国家产业政策和板块定位进行把关。

　　在证监会注册环节：证监会基于交易所审核意见依法履行注册程序，在20个工作日内对发行人的注册申请作出是否同意注册的决定。

　　全面注册制下，交易机制有何变化？

　　变化主要发生在主板。本次改革借鉴科创板、创业板经验，以更加市场化便利化为导向，进一步改进主板交易制度。主要措施：一是新股上市前5个交易日不设涨跌幅限制。二是优化盘中临时停牌制度。三是新股上市首日即可纳入融资融券标的，优化转融通机制，扩大融券券源范围。

　　需要说明的是，这次改革从主板实际出发，对两项制度未作调整。一是自新股上市第6个交易日起，日涨跌幅限制继续保持10%不变。主要考虑是，从实践经验看，主板存量股票及新股第6个交易日起波动率相对较低，10%的涨跌幅限制可以满足绝大部分股票的定价需求。二是维持主板现行投资者适当性要求不变，对投资者资产、投资经验等不作限制。

　　全面注册制如何把好“监督关”？

　　放管结合是注册制改革的题中应有之义。总的思路是，加强事前事中事后全过程监管，在“放”的同时加大“管”的力度，督促各市场主体归位尽职，营造良好市场生态。

　　在前端，坚守板块定位，压实发行人、中介机构、交易所等各层面责任，严格审核，严把上市公司质量关。实行注册制并不意味着放松质量要求，不是谁想发就发。

　　在中端，畅通强制退市、主动退市、并购重组、破产重整等多元退出渠道，促进上市公司优胜劣汰。严格实施退市制度，强化退市监管，健全重大退市风险处置机制。

　　在后端，保持“零容忍”执法高压态势。严厉打击欺诈发行、财务造假等严重违法行为，严肃追究发行人、中介机构及相关人员责任，形成强有力震慑。

　　全面注册制如何更好监督“公权力”？

　　在审核注册流程方面，建立分级把关、集体决策的内控机制，防范权力过于集中。

　　在业务监督方面，完善交易所权责清单，建立健全交易所内部治理机制。证监会加强对交易所审核工作的监督和考核，督促交易所提高审核质量。证监会内部也将强化内审部门对发行注册的业务监督。

　　在廉政监督方面，坚持和完善对交易所的抵近式监督和对发行审核注册的嵌入式监督，从严管理审核注册人员、“两委”委员，坚决整治政商“旋转门”。

　　下一步，将建立发行人廉洁承诺机制，深入推进中介机构廉洁从业建设，坚持受贿行贿一起查，让行贿人“一处违法、处处受限”。

　　过渡期如何安排？

　　1日，证监会发布《关于全面实行股票发行注册制前后相关行政许可事项过渡期安排的通知》称，自该通知发布之日起，中国证监会继续接收主板首次公开发行股票、再融资和并购重组申请。全面实行注册制前，中国证监会将按现行规定正常推进上述行政许可工作。

　　全面实行注册制主要规则发布之日起，中国证监会终止主板在审企业首次公开发行股票、再融资、并购重组的审核，并将相关在审企业的审核顺序和审核资料转交易所，对于已接收尚未完成受理的主板上市公司再融资、并购重组申请不再受理。

　　全面实行注册制主要规则发布之日起10个工作日后，交易所开始受理主板其他企业的首次公开发行股票、再融资、并购重组申请。

　　全面注册制有何影响？

　　海通证券首席经济学家荀玉根表示，一方面，全面注册制有利于改善 A股行业结构，在此前注册制改革试点的推动下，A股IPO项目数量和规模稳步提升，全面注册制下，随着越来越多新兴产业公司在A股上市，市场中“新经济”的比重进一步攀升，进而对我国产业转型升级趋势形成助力。

　　另一方面，全面注册制推行后 A股估值和交易结构或将进一步分化。过去小市值公司也具备可观的“壳价值”，注册制使“壳价值”被极大压缩，从而进一步加强上市公司股价表现与基本面的联系。借鉴美股与港股市场交易向龙头公司集中的趋势，随着注册制改革的全面深化， A股市场整体的交易结构或将持续偏向龙头公司，小盘股的估值溢价有望进一步压缩。

　　全面注册制利好哪些板块？

　　方正证券发布研报称，全面注册制落地利好券商，头部效应凸显。券商投行业务直接受益，全面注册制下，股票融资规模将会显著增加，带动投行业务收入提升，投行业务资源向头部券商集中现象明显，预计项目经验丰富的头部券商将更具竞争力；市场化定价更利好头部券商，券商投行由通道中介转向定价中介，投行实力更强的券商，更有机会获得优质企业资源，发行价更高，保荐费也就更高，同时由于跟投机制，合理定价及后续股价走势对于券商收益有较大影响；市场活跃度提升利好经纪业务、两融业务，预计伴随全面注册制落地，券商各业务条线收入将进一步增长。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）